L’acquisto per usucapione, dettagli tecnici e normative

Tra le modalità che consentono di acquistare un immobile vi è l’usucapione. Al contrario di molti altri diritti, la proprietà non si prescrive mai. Questo significa, tanto per fare un esempio, che non è possibile perdere la proprietà della propria casa anche se quest’ultima fosse lasciata vuota per diversi anni, al punto da apparire agli altri come se fosse abbandonata. Ma se, nel mentre, qualcuno in modo indisturbato vi entra e inizia ad abitarvi alla luce del sole per 20 anni continuativi senza che il titolare ne rivendichi la proprietà (magari con una diffida a lasciarla libera o a pagare un canone di locazione) allora lo stesso titolare rischierebbe di perdere la proprietà e colui che la occupa potrebbe dimostrare di averla acquistata per usucapione. Perché si verifichi un acquisto per usucapione devono combinarsi due fattori: una condotta passiva del soggetto che è formalmente titolare dell’immobile e una condotta attiva del soggetto che inizia a possedere l’abitazione materialmente. Occorre che il possesso sia continuato (quindi, per interrompere il formarsi dell’usucapione, basterà inviare all’occupante dell’abitazione una lettera con diffida a lasciare la casa quanto prima), pacifico e indisturbato (quindi un occupante non potrà mai agire con la violenza e la forza), per almeno 20 anni. Si parla di acquisto a titolo originario per differenziare tali dinamiche dall’acquisto a titolo derivativo, dove, per diventare proprietario, bisogna, appunto, “derivare” il proprio diritto da chi ne è titolare, il quale manifesta, con la firma di un contratto (compravendita, donazione) la volontà di trasferirlo. Colui che acquista per usucapione prescinde dalla volontà del proprietario di trasferire, perché perfeziona la sua posizione attraverso un comportamento di fatto: da qui l’espressione “acquisto a titolo originario”. Se l’uso della casa viene concesso con un contratto scritto ad un mio amico, a titolo di comodato gratuito o in locazione, non se ne perderà mai la proprietà, neanche dopo 20 anni. Si potrebbe correre questo rischio se, una volta scaduto il comodato, quest’ultimo non venisse rinnovato, e non venissero richieste in restituzione le chiavi, oppure se il locatario dovesse smettere di pagare i canoni ed il proprietario non li pretendesse più neanche con la lettera di un avvocato: è cioè necessario che il proprietario si disinteressi dell’abitazione e l’utilizzatore smetta di riconoscere il titolare come proprietario e inizi a comportarsi come se lo fosse, a pieno titolo, lui stesso. Se sono stati maturati i requisiti per l’acquisto della proprietà a titolo di usucapione, questi potranno essere rivendicati nei confronti dei terzi, a pieno titolo, ma solo ottenendone il riconoscimento da parte di un giudice che si pronuncerà con una sentenza dopo un giudizio civile contro il proprietario. In alternativa, si può ottenere un accordo di conciliazione regolarmente trascritto. Senza una sentenza o un accordo di conciliazione si può vendere ugualmente il bene usucapito, ma bisognerà informare l’acquirente della mancanza del suddetto titolo di riconoscimento. L’acquirente, quindi, dovrà in atto dichiarare di esserne consapevole e di voler comunque acquistare l’immobile “a proprio rischio e pericolo”.

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