Si può aumentare l’affitto prima della scadenza del contratto?

Di norma, il canone d’affitto pattuito fra le parti non può essere modificato per tutta la durata naturale del contratto. Di conseguenza, il proprietario dell’immobile non potrà imporre unilateralmente un rincaro all’affittuario: il prezzo di locazione dovrà rimanere invariato per tutta la durata del rapporto. Vi sono però due eccezioni:

• l’adeguamento del canone all’inflazione secondo gli indici ISTAT;
• quando entrambe le parti sono di comune accordo. In questo caso, sarà necessario risolvere il contratto già posto in essere e stipularne uno nuovo.

L’adeguamento ISTAT prima del termine del contratto

Nonostante il proprietario dell’immobile non possa imporre un aumento unilaterale del canone d’affitto, può chiederne l’adeguamento all’inflazione secondo gli indici ISTAT correnti. Questa possibilità è ammessa perché non si tratta di un vero e proprio incremento della somma riportata nel contratto – sebbene comporti, di fatto, una locazione più elevata per l’inquilino – bensì un adattamento agli accresciuti costi di mercato.

Affinché l’adeguamento ISTAT sul canone di locazione possa essere ammesso, si rendono necessarie:

• la presenza di un’apposita clausola nel contratto di locazione che specifica questa possibilità, in modo che l’inquilino ne sia consapevole, data la firma del contratto stesso;
• una misura di aumento non superiore al 100% dell’indice ISTAT per i prezzi al consumo, nei contratti a canone libero;
• una misura di aumento non superiore al 75% dell’indice ISTAT, per i contratti a canone concordato.

Come facile intuire, in assenza dell’apposita clausola il proprietario non potrà procedere all’adeguamento ISTAT prima della scadenza del contratto.  Ancora, non è possibile procedere per gli affitti con cedolare secca.

Come funziona l’aumento dell’affitto: il canone libero e il canone concordato

Il primo è più comune caso riguarda l’aumento del prezzo dell’affitto nei contratti a canone libero, ovvero i classici “4+4”, oppure nei contratti a canone concordato senza cedolare secca, i cosiddetti “3+2”.

Per questa tipologia di accordi, la Legge 431 del 1998 specifica che l’aumento può avvenire alla scadenza del secondo rinnovo: ad esempio, per un contratto “4+4”, l’aumento potrà essere introdotto a partire dall’ottavo anno. Questo perché la formula scelta per questi contratti prevede un primo rinnovo automatico del contratto d’affitto.

Giunti alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti – quindi il locatore o il locatario – possono attivare autonomamente la procedura di rinnovo o, ancora, la rinuncia al contratto stesso. Per farlo, la procedura prevede:

• l’inoltro della comunicazione di intenzione di rinnovo, o di rinuncia, tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, almeno sei mesi prima della scadenza;
• la risposta, da parte della parte interpellata, entro sessanta giorni dalla ricevuta della raccomandata.

In caso di mancata risposta, il contratto di locazione si considera cessato.

Un nuovo contratto d’affitto al posto del rinnovo?

Come si è visto nei precedenti paragrafi, l’aumento del canone d’affitto non è possibile prima della scadenza naturale del contratto. E, in caso di proroga, gli accordi a canone libero, concordato oppure a cedolare secca prevedono un primo rinnovo alle medesime condizioni contrattuali. Ma è possibile chiudere un contratto d’affitto alla sua scadenza, rinunciando al rinnovo, procedendo poi alla sottoscrizione di un nuovo contratto?

Per quanto si tratti di una modalità non particolarmente diffusa, rimane possibile purché vi sia un pieno accordo fra le parti. Il locatore e il locatario possono procedere alla risoluzione consensuale del contratto di locazione, provvedendo ai relativi adempimenti fiscali. Una volta chiuso il contratto, nulla vieta alle parti di sottoscriverne uno nuovo contratto.