Conviene un mutuo all’80 o al 100%: tutti i fattori da considerare

Chi vuole realizzare il sogno di acquistare una casa, pur non avendo grandi risparmi a disposizione, si trova certamente a dover rispondere a una domanda: conviene più un mutuo all’80 al 100%? L’importo effettivamente richiesto alla banca può infatti fare la differenza sul peso delle rate, in base alla tipologia di tasso prescelto, fisso o variabile. Molto però dipende dall’istituto di credito prescelto, di conseguenza è utile valutare preventivamente le condizioni, per trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze

Come funziona un mutuo all’80%

Innanzitutto, è utile capire come funziona un mutuo all’80 per cento. È di certo una delle tipologie di finanziamento immobiliare più diffusa e, così come facile intuire, copre fino all’80% del valore dell’immobile che si desidera acquistare.

In altre parole, questo mutuo si basa sul principio del Loan to Value (LTV), ovvero il rapporto tra l’importo richiesto e il valore dello stesso immobile:

• la banca eroga un mutuo all’80 per cento del valore dell’immobile;
• il cliente copre il restante 20% con propri fondi

Naturalmente, per un mutuo all’80% il valore da perizia diventa fondamentale: il calcolo sull’immobile viene infatti valutato in base alla perizia disposta dalla banca e non, come erroneamente si crede, sul prezzo d’acquisto. Di conseguenza, se una casa viene valutata 100.000 euro:

• l’istituto di credito eroga 80.000 euro;
• il richiedente copre gli altri 20.000 euro di tasca propria.

Quando la banca dà un mutuo il mutuo al 100%

Sebbene il Testo Unico Bancario indichi una soglia LTV dell’80%, in alcuni casi è comunque possibile ottenere un finanziamento al 100% del valore dell’immobile. In particolare, sono sostanzialmente due le situazioni che permettono di ottenere l’erogazione di un mutuo dal completo valore dell’immobile.

Il primo gruppo di casistiche riguarda la richiesta di un mutuo al 100% in presenza di garanzie integrative, come fideiussioni bancarie, polizze assicurative o ipoteche su altri immobili, così come anche deliberato dal Comitato Interministeriale per il Credito e il Risparmio (CICR) nel 1995. Più nel dettaglio:

• le garanzie aggiuntive possono ridurre il rischio per la banca e, di conseguenza, permettere l’erogazione di un finanziamento completo. È di solito preferito un garante, che possa intervenire qualora l’intestatario del mutuo sia insolvente, ma alcuni istituti di credito ammettono anche polizze assicurative fideiussorie per coprire la porzione eccedente all’80%;
• alcune banche consentono di raggiungere il 100% per immobili acquistati all’asta, in considerazione del loro prezzo d’acquisto spesso inferiore all’effettivo valore di mercato;
• similmente alle aste, diversi istituti di credito valutano l’erogazione al 100% quando il prezzo di vendita è significativamente inferiore al valore di mercato, come nel caso della vendita di immobili dismessi da parte degli enti pubblici

Quale mutuo effettivamente conviene ?

In base alle considerazioni sui tassi, quale mutuo conviene davvero? In linea generale, i mutui all’80% – o, meglio ancora, con un LTV inferiore – rimangono i più vantaggiosi, perché

• gli interessi sono mediamente più bassi;
• possono essere erogati anche senza un garante, se la situazione reddituale del richiedente lo permette;
• comportano durate generalmente inferiori o, ancora, delle rate più contenute.

Ma quando conviene il mutuo al 100%? Fatta eccezione per coloro che non dispongono di fondi propri, e quindi non possono comunque avvalersi di mutui dal Loan to Value più vantaggioso, il finanziamento completo è vantaggioso quando:

• si ha la possibilità di accedere al Fondo Consap, quindi a una garanzia pubblica;
• per i mutui all’80% garantiti per gli under 36, perché i giovanissimi possono accedere a garanzie pubbliche specifiche, sempre gestite dal Consap, che eliminano la necessità di un garante e permettono di ottenere mutui al 100% con tassi vantaggiosi;
• si richiede una certa flessibilità di erogazione per acquisti particolari, come immobili all’asta o quando il prezzo è notevolmente inferiore al valore effettivo dell’immobile.