Nuda proprietà, cos’è e come funziona
La nuda proprietà viene definita come il valore di un immobile decurtato dell’usufrutto che consiste nel diritto in capo ad un altro soggetto di usufruire del bene. I soggetti coinvolti sono due: il nudo proprietario e l’usufruttuario. Non si tratta di una piena proprietà in quanto il nudo proprietario non ha il potere di disporre del bene in maniera piena ed esclusiva, ne è privato nel possesso e nel godimento fino alla morte dell’usufruttuario e per il tempo stabilito. Il completo esercizio viene quindi limitato dall’attribuzione del potere di utilizzo e di quello di percepire i frutti della cosa al titolare del diritto di usufrutto.
L’usufruttuario può assumere agli occhi del terzo le sembianze del proprietario: esercita il possesso sulla cosa, può concederla in locazione eccetera, ma giuridicamente non è proprietario del bene e quindi è soggetto a limiti nell’esercizio del suo diritto. Ad esempio non può cambiare la destinazione d’uso né vendere il bene.
Il prezzo di vendita si calcola mediante il ricorso ad un professionista che effettua una perizia. Viene stabilito il prezzo dell’immobile al quale si applica un coefficiente che varia a seconda dell’età dell’usufruttuario e sulla base di valori che sono periodicamente elaborati dal Ministero delle Finanze. Valori questi che si basano su statistiche inerenti le aspettative di vita in Italia e sul tasso di interesse in vigore. Quanto più è anziano il venditore tanto maggiore sarà il valore della nuda proprietà e tanto più elevata sarà la tassazione prevista dall’atto di compravendita.
In quanto alle spese, quelle di manutenzione ordinaria spettano all’ usufruttuario mentre le spese straordinarie sono di spettanza del nudo proprietario. Le imposte ed i tributi (es. IRPEF, IMU, TASI, ICI) sono a carico dell’usufruttuario secondo quanto stabilito dall’articolo 1008 del Codice Civile.
Il nudo proprietario na acquisisce la piena proprietà e dunque tutti i diritti relativi all’ immobile, a seguito della morte dell’usufruttuario o allo scadere del termine stabilito nel contratto nell’eventualità si tratti di un usufrutto a termine. La piena proprietà subentra anche per il mancato utilizzo del bene da parte dell’usufruttuario per almeno venti anni consecutivi; per deperimento totale della cosa e per abuso da parte dell’usufruttuario.
Acquistare una nuda proprietà conviene?
I vantaggi sono molteplici e il principale è sicuramente costituito dal prezzo di vendita che è più baso rispetto a quelli che si rintracciano sul mercato immobiliare. Inoltre la nuda proprietà è sicuramente un ottimo investimento grazie alla rivalutazione del valore dell’immobile nel corso degli anni. Infine, il nudo proprietario fino al momento di acquisizione della piena proprietà è esentato da una serie di spese di spettanza dell’usufruttuario.
Di certo a godere di alcuni vantaggi sono anche i venditori che alienando il bene possono disporre di liquidità immediata e possono continuare a vivere nell’immobile per tutta la vita o per il corso del tempo prestabilito.
L’acquisto di un immobile in nuda proprietà comporta un investimento a lungo termine. Occorre mettere in conto che bisogna avere una certa disponibilità e flessibilità nei tempi, solo in questa evenienza è possibile prendere in considerazione questa soluzione per concludere un buon affare.
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