L’usufruttuario può affittare casa a terzi?

L’usufruttuario può affittare casa a terzi? Si tratta di una domanda certamente comune fra coloro che hanno ottenuto dei diritti di godimento su un immobile, senza che tuttavia vi sia una reale necessità di trasferirvisi. 

La risposta è affermativa: in assenza di specifici accordi tra nudo proprietario e usufruttuario, quest’ultimo potrà affittare casa a terzi senza grandi limitazioni.

In linea generale, un contratto di usufrutto non può eccedere in durata la vita dell’usufruttuario o, in caso venisse concesso a enti, i 30 anni.

 Pur essendoci diverse tipologie di usufrutto – oneroso, per usucapione, per testamento, per sentenza – in realtà in ambito immobiliare il più comune è quello a titolo gratuito. È il caso, come accennato in apertura, dei genitori che decidono di garantire al figlio il godimento di un appartamento di loro proprietà.

Quando l’usufruttuario può affittare casa a terzi?

Fatte le doverose premesse nei precedenti paragrafi, è lecito chiedersi quando l’usufruttuario possa affittare casa a terzi. In linea generale, non vi sono particolari limitazioni per avviare una locazione su un immobile ottenuto in usufrutto, a meno di particolari vincoli sul contratto.

Usufrutto e affitto in assenza di vincoli da contratto

In caso il contratto di usufrutto stretto con il nudo proprietario non presenti specifiche limitazioni – come ad esempio il divieto di locazione o la necessità di ottenere il consenso dello stesso nudo proprietario – l’usufruttuario può di certo affittare casa a terzi.

È però necessario rispettare alcuni vincoli, così come previsto dall’articolo 999 del Codice Civile:

• è necessario che la locazione venga testimoniata da un atto notarile o da una scrittura privata, con data certa e antecedente alla fine dell’usufrutto. Questo passaggio è fondamentale affinché, giunti al termine dell’usufrutto, l’affittuario non sia costretto a restituire immediatamente l’immobile al nudo proprietario. 
• se il contratto di usufrutto ha durata indeterminata, ovvero è legato alla vita dello stesso usufruttuario, la locazione non può proseguire oltre i 5 anni dall’estinzione dello stesso usufrutto.

Usufrutto e affitto in presenza di vincoli da contratto

Come si è specificato nei precedenti paragrafi, il contratto di usufrutto può prevedere anche accordi diversi tra nudo proprietario e usufruttuario, rispetto a quelli di base previsti dalla legge. Ad esempio, le parti possono aver deciso che:

• l’usufruttuario non possa concedere l’immobile in affitto a terzi;
• l’usufruttuario debba chiedere esplicito consenso al nudo proprietario prima di concedere la casa in locazione.

È utile ribadire che queste eccezioni debbano essere esplicitamente testimoniate nell’accordo sottoscritto dalle parti: se non presenti, l’usufruttuario non subirà vincoli sulla possibilità di affittare l’immobile.

Cosa non può fare l’usufruttuario?

Come facile intuire, per quanto i benefici che si ottengono siano molto estesi, l’usufrutto non può essere equiparato alla proprietà sull’immobile. Cosa non può quindi fare l’usufruttuario, anche in modo più esteso rispetto alla possibilità di offrire l’immobile in locazione a terzi?

In linea generale, chi ottiene l’usufrutto di un immobile non può:

• venderlo, poiché ovviamente non detiene diritti di proprietà;
• modificare la destinazione economica dell’immobile;
• rifiutarsi di riconsegnare l’immobile al termine del contratto d’usufrutto o, ancora, riconsegnarlo in condizioni non consone;
• rifiutarsi di farsi carico delle spese di custodia, amministrazione e di manutenzione ordinaria sull’immobile;
• opporsi al pagamento delle imposte sul reddito e altre tasse, come ad esempio IMU e TARI, sull’immobile che ha ottenuto in usufrutto.