Si può vendere una casa con ipoteca? Ecco come fare

Vendere una casa con ipoteca è generalmente possibile poiché questo atto non pregiudica i diritti del creditore. Tuttavia, nei casi di passaggio di proprietà dell’immobile, è fondamentale che la presenza del diritto reale di garanzia sia chiaramente comunicata all’acquirente durante tutte le fasi della compravendita, incluso il momento del preliminare di vendita dell’immobile gravato da ipoteca. Ciò dev’essere fatto al fine di garantire la trasparenza e la corretta gestione delle responsabilità tra le parti coinvolte

Vediamo, nello specifico, tutti i casi possibili di vendita di una casa ipotecata.

Vendere casa gravata da ipoteca volontaria

Quando si ha la necessità/volontà di vendere casa con ipoteca volontaria, si presentano due alternative:

• scioglimento immediato dell’ipoteca: l’acquirente corrisponde al venditore (debitore) il prezzo di compravendita, il quale, mediante tale importo, estingue simultaneamente il debito. Il creditore, dunque, rinuncia all’ipoteca sulla casa, consentendo al compratore di acquisire la proprietà senza gravami. 

• acquisto della casa con l’ipoteca: in altri casi, l’acquirente potrebbe pagare al venditore un importo inferiore al valore di mercato del bene e contestualmente assumersi direttamente il debito nei confronti del creditore, procedendo personalmente alla sua estinzione. Una volta completato il pagamento integrale, l’acquirente libera la casa dall’ipoteca.

Quando il debito è associato a un mutuo ipotecario e si ha la volontà di vendere una casa con ipoteca bancaria, per l’acquirente si verifica ciò che viene definito come “accollo del mutuo” che può manifestarsi in due modalità: l’accollo cumulativo, situazione in cui il debitore originale mantiene la corresponsabilità del debito assieme all’acquirente; l’accollo liberatorio, circostanza in cui il creditore accetta l’assunzione del nuovo proprietario della casa ipotecata nel pagamento delle rate del mutuo, liberando così il venditore da ogni obbligo.

Vendere casa gravata da ipoteca giudiziale

Nel caso in cui l’ipoteca sia stata istituita attraverso un procedimento giudiziale, la vendita della casa può avvenire solamente dopo l’estinzione completa dell’ipoteca ed è importante sapere che tale estinzione non avviene automaticamente. Pertanto, per procedere alla vendita di una casa gravata da ipoteca giudiziale, lo scioglimento del diritto di garanzia sull’immobile deve essere richiesto ufficialmente presso gli enti competenti.

Vendere casa con ipoteca di Equitalia

Se la casa è gravata da ipoteca imposta da Equitalia, è possibile venderla previo accordo con l’Agenzia delle Entrate-Riscossione. In questa circostanza, è indispensabile liberarsi degli obblighi pendenti con Equitalia prima di procedere alla cessione dell’immobile vincolato dal diritto di garanzia in questione.

Per compiere ciò, il debitore ha a disposizione due modalità:

• estinguere i debiti prima della stipula del contratto preliminare dell’immobile gravato da ipoteca;
• annullare l’ipoteca al momento del rogito, impiegando l’anticipo fornito dall’acquirente.

Cosa succede se vendo un bene ipotecato?

Nell’ipotesi di trasferimento di proprietà di una residenza gravata da ipoteca, è cruciale comprendere le conseguenze e gli effetti connessi.

Nello specifico può accadere che:

• il compratore acquisisce la proprietà dell’abitazione mantenendo l’ipoteca in essere;
• qualora il debitore principale non ottemperi agli obblighi stabiliti col creditore, quest’ultimo conserva il diritto di avviare il processo di pignoramento dell’immobile, nonostante l’attuale titolarità appartenga all’acquirente.