Conformità urbanistica ante 1967 per gli immobili: quando è necessaria

Cosa si intende per conformità urbanistica ante 1967 degli immobili e, soprattutto, davvero questi edifici sono esenti dalle più recenti norme edilizie?  In parole più semplici, dal primo settembre 1967 è stata quindi resa obbligatoria la richiesta di autorizzazione al Comune per poter eseguire interventi edilizi, con l’ottenimento del certificato di conformità urbanistica. Immobili ante 1967 e conformità urbanistica: quali sono gli obblighi?

Così come spiegato, è opinione diffusa che gli immobili ante 1967 siano in qualche modo esenti dalle norme edilizie di più recente approvazione o, addirittura, non vengano considerati per verifiche e sanzioni sugli abusi edilizi. Ma è sufficiente che un immobile sia stato edificato prima della Legge Ponte 675/67, per considerare la sua edificazione legittima?

In linea generale, per la giurisprudenza è necessario comprovare la legittimità dell’immobile anche quando edificato o ristrutturato in periodi dove non vigeva l’obbligo di licenza edilizia. Ancora, è necessario anche dimostrare eventuali condoni di cui i proprietari dell’immobile possono aver beneficiato, come quello introdotto con la Legge 47 del 1985, che ha previsto la possibilità di sanatoria a seguito del pagamento di un’oblazione.

Come dimostrare che la costruzione è ante 1967?

Innanzitutto, il primo e fondamentale passaggio è dimostrare che l’immobile sia stato edificato antecedentemente al primo settembre del 1967. Per farlo, in assenza della licenza edilizia, è opportuno recuperare:

• la planimetria catastale, la cui conservazione è cominciata nel 1939;
• qualsiasi altro documento, come riprese fotografiche, estratti cartografici, atti pubblici o privati, che ne dimostrino il periodo di edificazione, purché di provenienza dimostrata.

La data di edificazione o ristrutturazione non è però condizione sufficiente per giustificare l’assenza di titoli edilizi, come la conformità urbanistica, è anche necessario verificare:

• per costruzioni antecedenti al 1942, il titolo edilizio non è necessario per quei Comuni che, ai tempi, non avessero ancora implementato un regolamento edilizio;
• per le costruzioni posteriori al 1942, ma antecedenti al 1967, il titolo edilizio non è necessario per gli immobili edificati fuori dai centri urbani, purché in un Comune ai tempi privo di regolamento edilizio.

Come evidente, la presenza di un regolamento edilizio rappresenta il prerequisito per il titolo edilizio: di conseguenza, per gli immobili ante 1967 inseriti in contesti di pianificazione, come ad esempio i centri urbani, lo stesso titolo è richiesto.

La dichiarazione per gli immobili ante 1967

Quando l’immobile rientra in una delle fattispecie che ne giustificano l’assenza di un titolo edilizio, e quindi la conformità urbanistica, è comunque necessario produrre la dichiarazione ante 1967. Quest’ultima è una dichiarazione sostitutiva dell’atto notorio, anche sotto forma di autocertificazione, che attesta che l’edificio è stato costruito prima del settembre 1967, in aree dove non sussisteva l’obbligo di licenza.

Come si ottiene l’abitabilità e l’agibilità degli immobili ante 1967?

Sempre in merito agli immobili ante 1967, è dura a morire una credenza comune: secondo molti, questi edifici sarebbero esentati dall’obbligo di abitabilità e agibilità. In realtà, si tratterebbe di una convinzione errata, poiché:

• la Legge Ponte del 1967 estende la necessità di dotarsi di un titolo edilizio, quindi della licenza edilizia, su tutto il territorio nazionale, anche nelle aree comunali un tempo esenti. Non riguarda quindi direttamente l’abitabilità o l’agibilità degli edifici, bensì la loro conformità in base alla pianificazione urbanistica;
• le licenze di abitabilità e agibilità, rispettivamente per edifici residenziali e non residenziali, risalgono almeno al 1934 e, in alcuni casi, sono addirittura antecedenti. Di conseguenza, tutti gli immobili edificati tra il 1934 e il 1967 dovrebbero comunque esserne dotati.