Acquisto di una casa in costruzione, come tutelarsi dai rischi

Risparmio energetico, domotica e utilizzo delle più recenti tecnologie di costruzione sono i motivi che portano all’acquisto di un immobile nuovo. In questo contesto, però, come tutelarsi nell’acquisto di una casa in costruzione? Il primo passo, indubbiamente, è accertarsi sulla salute finanziaria dell’impresa che sta tirando su l’edificio. Poi è bene ricordare che il costruttore, per legge, è obbligato a fornire una fideiussione bancaria od assicurativa a garanzia delle somme che vengono versate dall’acquirente prima del rogito notarile a titolo di caparra o acconto.

Uno dei rischi maggiori a cui si va incontro è che il costruttore non sia in grado di completare l’opera o fallisca poco prima di firmare il rogito notarile. Il promissario acquirente, a questo punto, potrebbe trovarsi nella situazione di perdere le somme che ha versato a titolo di acconto o caparra. Nel dettaglio può accadere quanto segue:

• vengono perse le somme versate. In questa situazione, purtroppo, in passato si sono venute a trovare molte famiglie, le quali, in mancanza delle garanzie adeguate, hanno visto sfumare i propri soldi e la casa quando è fallito il costruttore;
• azione revocatoria fallimentare. Nel caso in cui il costruttore dovesse fallire dopo il rogito, il curatore – quando si dovessero configurare alcuni casi specifici – potrebbe avviare un’azione revocatoria per recuperare l’immobile alla massa fallimentare. Il rischio, è bene sottolinearlo, è mitigato per gli acquirenti di prima casa che dovessero rispettare una serie di requisiti specifici;
• ipoteca o pignoramento. Nel caso in cui l’impresa dovesse avere dei debiti, sull’immobile potrebbe essere iscritta un’ipoteca o potrebbero essere avviate delle procedure di pignoramento, che passerebbero all’acquirente al momento del trasferimento della proprietà, nel caso in cui non dovessero essere gestite in modo corretto.

Come tutelarsi in questi casi

Per gli acquirenti degli immobili da costruire il D.Lgs n. 122/2005 ha previsto una serie di tutele obbligatorie. Le più importanti sono:

• la fideiussione: nel momento in cui viene firmato il contratto preliminare, il costruttore deve consegnare una fideiussione bancaria o assicurativa attraverso la quale garantire tutte le somme versate fino al rogito a titolo di caparra o acconto. Questo strumento garantisce il rimborso delle somme versate nel caso in cui il costruttore dovesse fallire;
• la polizza assicurativa indennitaria decennale: quando viene firmato il rogito il costruttore deve rilasciare una polizza per coprire gli eventuali danni materiali e diretti dell’immobile, che derivano da rovina totale o parziale o da gravi difetti. La polizza deve partire dalla data di ultimazione dei lavori.

Alcuni consigli aggiuntivi da seguire

Al di là di quello che prevede la legge è importante affidarsi ad un costruttore affidabile: si dovrebbero reperire le informazioni sulla sua reputazione, sulla sua solidità finanziaria e su come si siano conclusi i progetti precedenti. È poi importante poi:

• verificare la conformità edilizia: ci si deve accertare che il costruttore sia riuscito ad ottenere tutti i permessi previsti dalla legge;
• nominare un notaio di fiducia, che tuteli i propri interessi e che si accerti che esistano tutte le garanzie e i requisiti previsti dalla legge

Gli aspetti fiscali

Inoltre, gli acquisti effettuati direttamente dal costruttore sono soggetti ad Iva, la cui aliquota varia a seconda che si tratti di prima casa (4%) o di seconda casa (10%). L’imposta di registro, ipotecaria e catastale devono essere versate in misura fissa, non proporzionale.