Cosa sapere prima di chiedere un mutuo: gli elementi da valutare

Richiedere un finanziamento per l’acquisto di un immobile è una decisione rilevante, che richiede la valutazione di molteplici aspetti. Ma cosa sapere prima di chiedere un mutuo? Innanzitutto, è necessario valutare la propria situazione economica – come il reddito o la stabilità lavorativa – nonché i costi totali, comprensivi non solo di interessi, ma anche delle spese d’istruttoria, di notaio, le imposte ed eventuali assicurazioni.

A cosa fare attenzione quando si chiede un mutuo?

Prima di procedere alla richiesta alla banca, è necessario concentrarsi su alcuni elementi chiave, al fine di valutare l’effettiva sostenibilità del debito che si andrà a contrarre, che per identificare le condizioni più vantaggiose per il mutuo.

Tra le principali questioni da prendere in debita considerazione, vi rientrano:

• la solidità del proprio reddito e la tipologia di contratto lavorativo in proprio possesso, perché determinano di fatto la capacità di sostenere le rate;
• l’eventuale presenza di segnalazioni negative nei sistemi di informazione creditizia, ad esempio per precedenti debiti insoluti;
• il rapporto tra la rata prevista e il reddito effettivamente disponibile;
• il valore dell’immobile in relazione all’importo che si desidera farsi finanziare;
• la tipologia di tasso d’interesse preferito e la durata del finanziamento;
• tutti i costi, non solo relativamente agli interessi e al capitale, ma anche di perizia, d’istruttoria, le imposte e le polizze obbligatorie;
• le eventuali garanzie richieste dalla banca, come l’ipoteca sull’immobile o la presenza di garanti;
• la possibilità di accedere ad agevolazioni specifiche, ad esempio sulla prima casa.

Quanti soldi bisogna avere prima di chiedere un mutuo?

Sempre sul fronte della situazione reddituale e finanziaria, è utile sapere che le banche raramente erogano l’intero importo richiesto, bensì una percentuale sul valore dell’immobile che si intende acquistare. Di conseguenza, è necessario verificare di avere sufficienti fondi a propria disposizione.

Ma quanto bisogna avere in banca per chiedere un mutuo?

Per rispondere a questa domanda, bisogna prendere in considerazione il Loan To Value(LTV), ovvero il rapporto tra il valore dell’immobile e l’importo richiesto.

Di solito, le banche:

• erogano fino all’80% del valore stimato dell’immobile;
• il restante 20% deve invece essere coperto dal richiedente con propri fondi.

Più si riesce ad abbassare il Loan To Value, maggiori sono le possibilità che il mutuo venga erogato. Vi sono però delle situazioni che permettono di procedere con un LTV maggiore dell’80%, ad esempio in presenza di garanzie speciali o pubbliche.

In questo senso, quali sono i requisiti per avere un mutuo al 100%, ovvero senza anticipo iniziale? Si tratta di una possibilità consentita soprattutto a coloro che rientrano nelle categorie prioritarie del Fondo Prima Casa del Consap: con una garanzia pubblica pari o superiore all’80%, la banca è maggiormente disposta a erogare l’intero importo.

Per poterne approfittare, è però necessario essere:

• giovani under 36;
• giovani coppie, coniugate o conviventi more uxorio da almeno due anni;
• nuclei familiari monogenitoriali con figli minori;
• conduttori di alloggi in edilizia residenziale pubblica.

Per ottenere l’80% o più di garanzia pubblica, è però indispensabile  essere in possesso di un ISEE non superiore a 40.000 – soglie maggiori sono previste per famiglie numerose con più di 3 figli a carico – e richiedere un mutuo non superiore ai 250.000 euro, per l’acquisto di una prima casa non appartenente a categorie catastali di lusso.

Il tasso d’interesse 

Anche la scelta del tasso d’interesse può influire significativamente sulla possibilità di poter sostenere il mutuo.

In linea generale, si può optare fra:

• tasso fisso, che offre il massimo della prevedibilità della rata, con somme mensili invariabili nel tempo;
• tasso variabile, che prevede il calcolo degli interessi in base alle fluttuazioni del mercato, solitamente con calcoli a un mese, tre mesi, sei mesi o un anno, a seconda della configurazione prescelta.

La durata tipica di un mutuo varia dai 10 ai 30 anni, sempre considerando un massimo indicativo di circa 75 anni al momento dell’estinzione del finanziamento.

Quanto posso chiedere di mutuo con uno stipendio di 1.500 euro?

Passando sul piano pratico, quale mutuo si può ottenere con un reddito mensile di circa 1.500 euro? Considerando che la rata difficilmente supererà il 30-35% delle entrate, la rata massima sostenibile sarà:

• se al 30%, di 450 euro, pari a un importo massimo erogabile di circa 106.735 euro;
• se al 35%, di 525 euro, per un importo massimo erogabile di circa 124.524 euro.

Assumendo che la richiesta di mutuo preveda un Loan To Value all’80%, una durata di 30 anni e un tasso fisso al 3%, ci si potrà perciò permettere un immobile dal valore compreso tra 133.419 e 155.656 euro.

Infine, bisogna considerare i tempi di risposta per l’accettazione del mutuo: l’istruttoria richiede mediamente dai 30 ai 60 giorni, con la delibera finale entro 2-4 settimane dalla perizia, per un totale di 2-5 mesi dall’avvio della pratica.