Cambia il proprietario, ecco cosa succede al contratto di locazione
Il contratto di affitto rimane valido fino alla sua scadenza anche quando l’immobile è stato venduto. Da un punto di vista strettamente legale, nella locazione il cambio del proprietario non ha un impatto immediato sull’inquilino: il nuovo acquirente rientra in modo automatico in tutti i diritti e doveri del vecchio locatore.
Comunicazione all’inquilino
L’avvenuto subentro deve essere comunicato al conduttore attraverso una raccomandata A/R o una Pec: di genere questo passaggio avviene a seguito di una compravendita, un’eredità o una donazione. Il passaggio deve essere effettuato obbligatoriamente, in modo che l’inquilino sappia a chi deve versare il canone di affitto.
Il diritto di prelazione dell’inquilino
Quando il proprietario ha intenzione di alienare l’immobile, a parità di condizioni e prezzo, l’inquilino ha diritto di precedenza su altri potenziali acquirenti. Ma solo in casi specifici:
- alla prima scadenza: quando il proprietario decide di non rinnovare il contratto di locazione perché ha intenzione di vendere e non è proprietario di altri immobili ad uso abitativo, oltre a quello che utilizza per viverci;
- locazioni commerciali: generalmente la prelazione è prevista dalla legge.
Opponibilità del contratto
Ai fini pratici il contratto di locazione rimane valido ed opponibile al nuovo acquirente, ma solo se è stato regolarmente registrato presso l’Agenzia delle Entrate prima della vendita. Il nuovo proprietario subentra a tutti gli effetti nei diritti e negli obblighi del vecchio.
Rimangono, quindi, invariate le condizioni sottoscritte in precedenza: la scadenza e il canone di affitto concordato, che non possono essere modificati unilateralmente dal nuovo proprietario.
Recesso e disdetta
L’inquilino non può essere mandato via prima della scadenza naturale del contratto dal venditore, solo perché il proprietario ha intenzione di vendere l’immobile libero. Sempre che le parti non arrivino ad un accordo consensuale per la risoluzione anticipata. È previsto, comunque, che
- sia possibile dare disdetta alla scadenza: il vecchio e il nuovo proprietario hanno la possibilità di impedire il rinnovo automatico del contratto, inviando una disdetta formale sei mesi prima della scadenza;
- recesso anticipato: è possibile solo se è stato espressamente previsto da una clausola nel contratto o se sono intervenuti dei gravi motivi.
