Cedolare secca con inquilino moroso: come devo comportarmi?
Tra le domande che un affittuario si pone ce n’è una piuttosto scomoda: se l’inquilino non paga l’affitto devo pagare le tasse? La risposta è no, ma a condizioni specifiche. Secondo quanto stabilito dall’art. 26 del TUIR, il Testo unico imposte sui redditi (DPR 917/1986), i canoni di locazione immobiliare concorrono alla formazione del reddito imponibile del locatore (in sostanza, sono tassabili). Se i locatori di immobili, però, non percepiscono i canoni di affitto non devono dichiarare tali redditi. A patto che abbiano provveduto all’intimazione di sfratto dell’inquilino moroso o abbiano presentato ingiunzione di pagamento entro il termine di presentazione della dichiarazione.
In sintesi, a prescindere dalla loro effettiva riscossione, gli affitti di un immobile a uso abitativo sono soggetti a tassazione. La legge però tutela i proprietari che non ricevono il canone di locazione escludendo dall’indicazione di questi nella dichiarazione dei redditi se:
- l’immobile risulta affittato ad uso abitativo;
- il conduttore dell’immobile risulta inadempiente rispetto ai canoni locativi;
- il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto si è concluso.
Cosa cambia con la cedolare secca?
Il discorso presentato nel precedente paragrafo è valido anche se si parla di contratto di affitto con cedolare secca. Come specificato dalla Circolare n. 26/E del 2011 anche in caso di cedolare secca gli affitti non percepiti devono essere tassati, a meno che “entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratti per morosità del conduttore”.
Nel caso il Tribunale abbia emesso sentenza di sfratto per morosità prima del termine per la presentazione della dichiarazione dei redditi, i canoni di locazione non percepiti non saranno soggetti a tassazione. Nel caso si sia pronunciato dopo il termine valido per la presentazione della dichiarazione dei redditi, al locatore è riconosciuto un credito d’imposta sui canoni non percepiti con cedolare secca di pari valore, ma sempre dichiarati e assoggettati a tassazione
Come posso recuperare i soldi da un inquilino moroso?
La morosità dell’inquilino rappresenta una situazione complessa e frustrante per il proprietario. È possibile recuperare quanto stabilito in sede contrattuale? La risposta è sì, ma l’iter non è veloce. Tralasciando il contatto diretto tra locatore e locatario che, in certi casi può rappresentare una soluzione effettiva alla questione, si dà il via alla procedura indicata in precedenza, lettera di sollecito, eventuale procedimento giudiziario con decreto ingiuntivo, per il recupero dei canoni arretrati, degli interessi maturati e delle spese legali e sfratto esecutivo.
Se l’inquilino non adempie al decreto ingiuntivo, è possibile procedere con il pignoramento dei suoi beni. Una soluzione preventiva in caso di timore per affitti non pagati è la stipula di una polizza assicurativa contro il rischio di morosità, che garantisce il pagamento dei canoni non versati dall’inquilino. Per tutelare proprietari e agenzie immobiliari si può consultare inoltre la banca dati di morosità immobiliare.
