Comodato d’uso: cos’è e come si stipula

Il contratto di comodato è una fattispecie giuridica ampiamente diffusa per la concessione di un bene da un soggetto all’altro. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile.

Il contratto di comodato è diffuso nella prassi sia in ambito privato, si pensi alla dazione di un immobile ad un familiare, sia in ambito commerciale ad esempio per macchinari e attrezzature ed utilizzato sia da imprese che da liberi professionisti.

Il codice civile si occupa del comodato  all’art. 1803, il quale così recita: “Il comodato è il contratto col quale una parte consegna all’altra una cosa mobile o immobile, affinchè se ne serva per un tempo o per un uso determinato, con l’obbligo di restituire la stessa cosa ricevuta. Il comodato è è essenzialmente gratuito”.

Benché il comodato sia tradizionalmente a titolo gratuito, si può parlare di comodato oneroso quando il bene viene ricevuto in cambio di una prestazione. La Corte di Cassazione ha inoltre stabilito che può essere oneroso anche qualora il comodatario paghi una somma periodica come rimborso di determinate spese (Sentenza Corte di Cassazione numero 3021/2001). Si tratta però di un’eccezione alla regola generale.

Come desumibile dalla norma, le caratteristiche del comodato d’uso sono:

• la consegna del bene, necessaria al perfezionamento del contratto e che può avvenire in qualsiasi forma convenuta (purché abbia effettivamente luogo);
• l’obbligo della restituzione;
• la temporaneità del godimento;
• la specifica destinazione d’uso che il comodatario può fare del bene.

Il comodatario è tenuto alla custodia del bene cosa con la diligenza del buon padre di famiglia e non può servirsene che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa e al termine del contratto è obbligato a riconsegnarlo. Se il comodatario non rispetta tali obblighi contrattuali, il proprietario può richiedere sia l’immediata restituzione del bene, sia il risarcimento del danno.

Sebbene la disciplina con imponga alcun obbligo formale e il contratto possa perfezionarsi anche oralmente, quando ha ad oggetto un bene immobile, la forma con il quale è perfezionato non è irrilevante ed è preferibile optare per la redazione scritta onde evitare contenziosi tra le parti. Il comodato di un bene immobile perfezionato in forma scritta necessita di registrazione, con termini diversi, che decorrono dal momento di stipula dell’atto, a seconda che si tratti di una scrittura privata non autenticata (20 giorni) o non autenticata (30 giorni) o sia stato perfezionato all’estero (60 giorni).

La registrazione può avvenire presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate e i passaggi da seguire per la registrazione del contratto sono i seguenti:

• Predisposizione e firma in originale, da parte di entrambe le parti, del contratto di comodato, in tre copie (una per ciascuna delle parti e la terza per l’Ufficio);
• Applicare sul contratto una marca da bollo da 16 euro, ogni 4 pagine del contratto da registrare. La procedura deve essere effettuata su ogni copia del contratto che si intende registrare. Fate attenzione al fatto che le marche devono riportare data non successiva a quella di stipula del contratto;
• Compilare il Modello 69, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che deve essere firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
• Effettuare il versamento dell’imposta di registro di 200 euro, tramite modello F23, riportando il codice tributo 109T;
• Consegnare agli uffici dell’Agenzia delle Entrate le copie del contratto di comodato, il modello 69 e il modello F23 quietanzato, assieme a copia delle carte di identità del soggetto comodante e del comodatario.

In caso di mancata registrazione del contratto di comodato, la questione può essere generalmente sanata tramite ravvedimento operoso, a patto che non sia stata già notificata la violazione alle parti interessate con un atto impositivo, come ad esempio un avviso di accertamento o di liquidazione dell’imposta di registro. In caso di mancata registrazione, invece, se la richiesta viene effettuata con un ritardo non superiore a 30 giorni, la sanzione amministrativa può variare tra il 60 e il 120% dell’imposta. Se il ritardo invece supera i 30 giorni la sanzione varia tra il 120 e il 240%.

Per quanto concerne il pagamento delle imposte nel caso dell’IMU sono tenuti al pagamento i proprietari oppure i titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Dunque il comodatario non deve pagare l’IMU.

Per quanto riguarda la TASI, essa va ripartita tra proprietario e comodatario. L’occupante versa la TASI nella misura, stabilita dal Comune nel regolamento, compresa fra il 10 e il 30% dell’ammontare complessivo e può avere un’aliquota agevolata nel caso di abitazione principale.

Infine, per la TARI, il comodatario è il soggetto che occupa l’immobile e come tale è tenuto al pagamento della TARI, tassa sui rifiuti.

La Legge del 28 ottobre 2013 n. 124 (Applicazione dell’IMU alle unità immobiliari concesse in comodato a parenti) prevede delle agevolazioni, o esenzioni, quando si tratta di abitazioni concesse in comodato gratuito a parenti in linea retta (genitori-figli) e utilizzate come abitazione principale (per abitazione principale si intende la residenza anagrafica ed effettiva dimora).

Sono invece escluse dalle agevolazioni le abitazioni di lusso (categorie catastali A/1-A/8-A/9) i comodati d’uso di abitazioni tra fratelli-sorelle e zio/nonni-nipoti.

Nel caso in cui si posseggano più seconde case in comodato d’uso ai figli, l’esenzione sull’IMU è applicabile solo ad una di queste abitazioni.

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