E’ possibile vendere un immobile non accatastato?
Le procedure di accatastamento degli immobili sono essenziali per il calcolo delle imposte locali, come l’IMU e la TARI, permettono di individuare un quadro dettagliato delle caratteristiche delle unità presenti sul territorio e sono determinanti per la formulazione degli atti di compravendita dei beni immobiliari. Alla luce di quanto detto, è naturale domandarsi: se si possiede un immobile non accatastato, è possibile venderlo?
Più nello specifico, la necessità di avviare una pratica di accatastamento di immobile si presenta in due situazioni:
- nuove costruzioni: quando vengono eretti nuovi edifici, l’accatastamento assume la funzione di censire la proprietà;
- interventi di ristrutturazione e variazioni: ovvero nel caso di modifiche, ampliamenti, restauri o cambi di destinazione d’uso di immobili preesistenti.
L’accatastamento gioca anche un ruolo chiave nel determinare la rendita catastale, ossia il valore attribuito, a fini fiscali, questo valore costituisce la base per il calcolo di diverse imposte. Ma cosa succede se un immobile non è accatastato? La risposta a tale quesito può variare a seconda dei casi. Un immobile non accatastato, come si può dedurre dalle affermazioni appena espresse, è un bene che non risulta iscritto nei registri del Catasto, può diventare una circostanza estremamente problematica e passibile di sanzioni.
Il mancato accatastamento di un immobile per cui vige l’obbligo, può portare a sanzioni pecuniarie non di poco conto che vanno da:
- un minimo compreso tra i 268 euro ed i 1.032 euro;
- un massimo compreso tra 2.066 euro e 8.645 euro.
Tra i rischi di una casa non accatastata vi sono non solo le sanzioni per mancato registro, ma vi è anche l’impossibilità di vendere l’immobile. Più precisamente, è vietato procedere con la compravendita di un immobile nelle seguenti circostanze:
- se l’immobile non è regolarmente registrato nel Catasto;
- se l’intestazione catastale non corrisponde alla situazione reale;
- se la planimetria catastale non riflette con precisione lo stato attuale dell’immobile.
Per cui l’assenza della dichiarazione di conformità catastale rende nullo l’atto di compravendita. In questi casi, dunque, il proprietario che si accinge a vendere l’immobile non accatastato potrebbe essere obbligato a risarcire eventuali danni.
Quali sono gli immobili non accatastabili?
Esistono anche immobili che per legge non possono e non devono essere accatastati, si tratta di:
- manufatti isolati privi di copertura;
- edifici in corso di costruzione;
- manufatti con superficie coperta inferiore a 8 metri quadrati;
- serre destinate alla coltivazione e protezione delle piante sul suolo naturale;
- edifici in uno stato avanzato di degrado;
- manufatti precari senza fondazione, non fissi stabilmente al suolo (come, ad esempio, un gazebo);
- tettoie, porcili, pollai, casotti, concimaie, pozzi e simili, con altezza utile inferiore a 1,80 metri e volumetria inferiore a 150 metri cubi.
Pertanto, sebbene viga l’obbligo generale di registrare gli immobili in Catasto, anche col fine di immetterli nel mercato e venderli a terzi, è presente una deroga per particolari tipologie di strutture.
