Mutuo con donazione e acquisto di immobili donati: come funzionano?

Come funziona il mutuo con donazione, ad esempio quando si vuole acquistare un immobile donato da terzi all’attuale proprietario? La questione è tutt’altro che banale, così come potrebbe sembrare di primo acchito, poiché le banche sono spesso restie a concedere finanziamenti per immobili ceduti in donazione. Le ragioni possono essere le più svariate, ma nella maggior parte dei casi l’istituto di credito teme che eventuali eredi possano intervenire per avanzare i loro diritti.

In linea generale, quando il donante è deceduto gli istituti di credito potrebbero non concedere mutui fino alla scadenza dei termini legali affinché gli eredi possano vedersi riconosciuti i loro diritti. Se invece il donante è in vita, la banca potrebbe richiedere specifica documentazione che effettivamente attesti la regolarità della donazione. Una volta ottenuto il via libera per un eventuale finanziamento, è sempre utile avvalersi di risorse online che permettano di trovare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Cosa succede se acquisto una casa donata?

Quando una donazione viene effettuata seguendo quanto stabilito dalla legge, quindi con il relativo atto pubblico, è legittima la vendita dell’immobile. Questo sia che il donatario sia il proprietario a tutti gli effetti che, ancora, nel caso vi fosse un preciso accordo con l’usufruttuario. Ma cosa succede se si decide di acquistare una casa precedentemente donata, è possibile accendere un mutuo?

Quando si richiede un mutuo per una casa oggetto di una donazione, la banca potrebbe richiedere degli speciali controlli, perché l’operazione potrebbe essere rischiosa per l’istituto di credito. Ad esempio, in caso di donante deceduto, la banca potrebbe imbattersi negli eredi che, agli effetti di legge, potrebbero far valere i loro diritti.

In questo caso, è utile sapere che:

• gli eredi hanno 10 anni di tempo dalla data di apertura della successione per esercitare l’azione di riduzione contro il donatario;
• per effetto della Legge 80 del 2025, gli eredi hanno 20 anni per poter agire contro soggetti terzi che avessero acquistato un immobile proveniente da una donazione contestata.

Come facile intuire, le banche sono restie a concedere mutui con donazione prima dei 20 anni dalla morte del donante, perché potrebbero perdere le garanzie ipotecarie sull’immobile qualora il donatario, e perciò anche l’acquirente, ne dovessero perdere il possesso. 

Mutuo con donazione con donante in vita

Gli istituti di credito esprimono minori riserve quando si richiede un mutuo per un immobile donato, se il donante è ancora in vita. Questo perché non solo il proprietario può ribadire di aver deciso di cedere l’immobile nel pieno delle proprie facoltà, ma anche perché funge come una sorta di garanzia per le banche, in presenza di eventuali pretese da parte degli eredi.

Tuttavia, le banche potrebbero richiedere la sottoscrizione di una fideiussione, con la presenza di un terzo soggetto che provvederà a saldare il debito in caso di contenziosi con gli eredi.