Spese condominiali: cosa accade in caso di contenziosi tra proprietario e affittuario?

Qualora dovessero verificarsi contenziosi tra il proprietario e l’affittuario, infatti, le specifiche inserite nel contratto risulteranno fondamentali per sciogliere i contrasti.

Ma cosa accade, quando locatore e locatario si trovano in disaccordo in merito al pagamento delle spese condominiali? Ad esempio, cosa accade se l’affittuario decidesse di non corrispondere la quota accordata o, ancora, non ritenesse più equa la ripartizione firmata nel contratto? In linea generale:

• il condominio, e più specificatamente l’amministratore, non possono chiamare in causa l’affittuario quando non vengono corrisposte le spese condominiali. A risponderne è sempre il proprietario dell’abitazione, che dovrà versarle in toto, compresa quindi anche la quota che spetterebbe al locatario, come definito nel contratto d’acquisto;
• sarà invece il proprietario dell’appartamento a rivalersi sull’affittuario inadempiente, chiedendo prima il rimborso delle spese condominiali secondo gli accordi presi.

In questo caso, il proprietario dell’immobile potrà citarlo in giudizio per ottenere il pagamento di quanto dovuto. È inoltre utile specificare che, come definito dalla legge 392 del 1978, quando l’importo dovuto supera le due mensilità, il proprietario ha facoltà di avviare il processo di sfratto per morosità.

Le spese condominiali devono essere specificate nel contratto di locazione? Può sembrare una domanda banale perché è credenza comune che sia il locatario – ovvero chi prende in affitto l’immobile – a farsi carico almeno della porzione ordinaria di questi costi, tanto da non rendersi necessario alcun accordo scritto. È quindi sempre una buona abitudine specificare nel contratto di locazione tutti gli accordi presi tra proprietario e affittuario, anche quelli relativi al pagamento delle spese condominiali.

Allo scopo di evitare eventuali contrasti che potrebbero sorgere in itinere tra il proprietario dell’appartamento e l’affittuario, proprio in merito al pagamento delle spese condominiali, è sempre buona consuetudine specificarle nel contratto di locazione. Ma in che modo devono essere inserite?

Innanzitutto, è utile ribadire che locatore e locatario possono accordarsi in piena autonomia sul pagamento delle spese condominiali, prendendo accordi specifici. Ad esempio, il proprietario di un immobile potrebbe decidere di farsi carico anche delle spese di amministrazione ordinaria, oltre a quelle straordinarie, del condominio. Quale sia la ripartizione che le parti intendono seguire, dovrà sempre essere comprovata tramite un accordo scritto.

Questo ovviamente sempre previo accordo tra le parti, le quali hanno anche la possibilità di organizzarsi diversamente: ad esempio, il proprietario dell’immobile può decidere di farsi carico della totalità delle spese, specificandolo nel contratto d’affitto. Ma cosa si intende per spese di ordinaria e straordinaria amministrazione? In linea generale, possono essere così suddivise:

• nelle spese di ordinaria amministrazione vi rientrano quelle per i consumi di energia, acqua o riscaldamento, i costi di pulizia delle parti comuni, la manutenzione dell’ascensore e altri servizi di fornitura comune nel condominio;
• fra le spese di straordinaria amministrazione, invece, comprendono interventi strutturali sull’edificio, come la manutenzione delle facciate o degli impianti, la ristrutturazione delle aree comuni, l’installazione di cancelli, il rifacimento dell’impianto di illuminazione comune, le riparazioni dei tetti, l’installazione di antenne e impianti TV e molto altro ancora.

Poiché l’elenco delle spese da sostenere potrebbe essere molto corposo, o potrebbero sussistere casistiche particolari, è sempre utile verificare tutti gli oneri e le spese a carico di conduttore e locatore, con le relative tabelle di ripartizione.