La donazione di un immobile, che cos’è e come tutelare l’acquisto
La donazione, che nella sua forma tipica segue le formalità e la disciplina dettate dal Codice Civile (Art. 769 c.c. e seguenti), è un istituto giudico con il quale una parte detta donante arricchisce l’altra, donatario, cedendo un bene secondo spirito di liberalità. Non si tratta di un atto unilaterale bensì di un contratto attraverso il quale si perviene ad un accordo tra le parti e viene esplicitata l’accettazione del bene oggetto della donazione da parte del donatario.
L’ordinamento prevede che il contratto sia concluso attraverso atto pubblico a pena di nullità e alla presenza di due testimoni e che l’ accettazione segua lo schema tipico di proposta e accettazione. Il donante formula la proposta e il donatario la accetta mediante accettazione contestuale o differita. Quest’ultima acquisisce operatività una volta notificata al proponente per il tramite di un ufficiale giudiziario.
La donazione può avere ad oggetto beni mobili o immobili. Nel caso di beni immobili il donante può concederne la proprietà oppure altri diritti reali (usufrutto, diritto di superficie, servitù).
La donazione di un bene immobile necessita di particolari adempimenti, alcuni dei quali spettanti al notaio.
Occorre che quest’ultimo provveda a fare le visure catastali al fine di verificarne la conformità e le visure ipotecarie allo scopo di verificare la titolarità dell’immobile e che non sia interessato da gravami quali ad esempio ipoteche o pignoramenti. Inoltre nel caso di un fabbricato urbano (casa o appartamento) occorre che nell’atto vengano inseriti i dati catastali, bisogna dichiarare la conformità delle planimetrie depositate in Conservatoria con lo stato di fatto dell’immobile, menzionare gli estremi delle autorizzazioni urbanistiche eccetera.
A conclusione della donazione il notaio dovrà provvedere alla trascrizione nel pubblici registri immobiliari, alla registrazione e alla voltura.
La donazione di un immobile è un contratto a titolo gratuito e ad effetti reali, infatti, il diritto di proprietà si trasferisce con la mera manifestazione del consenso (art. 1376 c.c.) e non richiede la consegna, prevista, invece, per le donazioni di modico valore (art. 783 c.c.).
La donazione, a differenza della vendita, non rende il trasferimento della proprietà inoppugnabile, il che espone la compravendita a dei rischi.
La donazione è infatti revocabile, il donatario è esposto fino a 20 anni all’azione degli eredi del donante e pure i terzi che abbiano acquistato il bene dal donatario sono esposti alle azioni degli eredi per 20 anni o anche oltre in particolari fattispecie.
La donazione, dunque, non rende l’acquisto definitivo ma espone il beneficiario ad azioni future, sia da parte del donante (revocazione) che dei suoi eredi (azione di riduzione). Si verifica, inoltre, una riduzione del valore del bene così come può accadere che nel caso in cui il donatario voglia richiedere un finanziamento, si veda negata dalla Banca l’ipoteca sull’immobile donante; o anche che in caso di compravendita del bene donato la stessa rifiuti la concessione del mutuo all’acquirente.
Ma come è possibile tutelare l’acquisto di un bene donato? Esistono diverse opzioni per tutelarsi in caso di donazione.
Innanzitutto è possibile fare richiesta agli eredi di rinunciare all’azione di restituzione. Coloro che potrebbero impugnare la donazione e riprendersi l’immobile da chi lo ha legittimamente acquistato firmano un atto di rinuncia dinanzi a un notaio in cui si impegnano a non contestare la donazione in questione o meglio ad agire nei confronti del terzo acquirente (fermo eventualmente il diritto di agire contro il donatario-venditore).
Altra soluzione è quella di procedere allo scioglimento della donazione attraverso la risoluzione della donazione per mutuo dissenso e far sì che il bene donato torni all’originario donante che provvederà a vendere il bene al terzo compratore. Ciò ha come effetto che il bene si consideri come mai uscito dal patrimonio del donante e ad evitare che la compravendita possa essere impugnata dagli eredi legittimi.
La terza soluzione è stipulare una polizza assicurativa, ossia una fideiussione per coprire l’acquirente dal rischio di un’azione di restituzione. Le polizze proteggono il beneficiario della donazione, l’acquirente dell’immobile donato o la banca che ha erogato il mutuo, coprendo il danno economico che si subirebbe in caso di una revoca o di un’azione di restituzione. Solitamente, questa tipologia di assicurazione copre da questi pericoli senza limiti e scadenze temporali, con il versamento di un singolo premio alla sottoscrizione. Nel caso in cui si faccia ricorso ad una polizza si può concordare col venditore uno sconto sul prezzo della vendita, pari all’importo dovuto per la polizza in esame.
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