Cosa sono gli Npl e perché si sono trasformati nella nuova moda dell’investimento immobiliare
I crediti deteriorati (non-performing loans) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti, prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto. Si tratta in pratica di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale.
In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche “Crediti non performanti” o NPL. E’interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite ascritte al passivo derivanti dai crediti insoluti.
Chi può acquistare Npl
Per quanto questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio. Questo perché quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio.
Come funziona l’acquisizione di NPL?
La strategia di investimento immobiliare quindi si concentra sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari (NPL), che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo all’uopo autorizzata dalla Banca D’Italia.
Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono :
- Attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di in asta di un acquirente terzo.
- Richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 cpc, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto
Il motivo per il quale gli NPL si trovano attualmente in cima alla Top Seven degli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori. Ci basta guardare alle aste giudiziarie, fino a qualche anno fa la partecipazione all’asta era composta al 95% da professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai Privati.
In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate.
