L’usucapione dell’immobile in caso di proprietario defunto

Tramite l’usucapione un soggetto può diventare proprietario a tutti gli effetti di un bene a seguito del suo possesso esclusivo ed ininterrotto per almeno 20 anni senza che il proprietario originario abbia intrapreso azioni legali per reclamare tale bene. Tuttavia, quando si parla di usucapione di immobile intestato ad un defunto è necessario individuare, come premessa, una distinzione tra due situazioni diverse:

• presenza di eredi;
• assenza di eredi.

Procedere con l’usucapione dell’immobile ereditato è possibile. In tale circostanza, a seguito dell’apertura della successione, un coerede ha la possibilità di acquistare per usucapione la quota degli altri coeredi se, dopo la morte del proprietario, è rimasto in possesso esclusivo del bene ereditario, senza che sia richiesta una interversione del possesso.

Tuttavia, non è sufficiente che gli altri partecipanti alla successione si siano astenuti dall’utilizzare il bene in comune. È necessario che il singolo coerede abbia utilizzato il bene in modo incompatibile con la possibilità di utilizzo da parte degli altri e abbia chiaramente manifestato la volontà di escluderli dall’accesso al medesimo bene.

Per procedere con, ad esempio, l’usucapione della casa dei genitori defunti e dunque della quota degli altri coeredi potrebbe essere utile come prova un accordo bonario tra i coeredi riguardante la divisione dei beni, anche se non ancora formalizzato.

Cruciale per usucapire l’immobile è l’atteggiamento del possessore, che deve rispecchiare quello del proprietario.

Il soggetto deve quindi manifestare all’esterno l’intenzione di considerare la dimora come sua. Questo di solito si realizza attraverso lavori di ristrutturazione, interventi edilizi, cambiamenti nella destinazione urbanistica, modifiche alla struttura e alla sicurezza dell’immobile, installazione di recinzioni e altre misure atte a impedire l’accesso a estranei, compreso il legittimo proprietario. Pertanto, il solo fatto di abitare in un appartamento “senza proprietario” e di non pagare un canone di affitto non è sufficiente per rivendicare la proprietà tramite usucapione.

Come dimostrare l’usucapione di un immobile?

Quando si parla di usucapione di beni ereditari, il soggetto che intende procedere con il riconoscimento della proprietà tramite usucapione dell’immobile intestato a defunto potrebbe necessitare di prove specifiche per confermare i suoi diritti.

Nello specifico, per stabilire il diritto di proprietà attraverso l’usucapione, è ammesso l’utilizzo di varie forme di prova e, tra queste, la testimonianza risulta essere la più comune. A tal riguardo, la Corte di Cassazione ha determinato che la testimonianza può essere sufficiente da sola per il riconoscimento del diritto di usucapione.

In caso di mancato accordo, viene redatto un verbale negativo che viene presentato in tribunale per avviare il processo giudiziario di usucapione.

Una volta che l’usucapione dell’immobile intestato a defunto è stato legalmente riconosciuto, è importante aggiornare i registri catastali per riflettere il nuovo stato di proprietà dell’immobile.

Quando è possibile usucapione tra parenti?

Secondo l’ordinamento italiano, l’usucapione non può verificarsi tra parenti, poiché mancano le condizioni essenziali per l’acquisto della proprietà con queste modalità, ovvero:

• il disinteresse del proprietario nei confronti del bene;
• l’atteggiamento del parente che agisce in qualità di proprietario del bene.

Nei rapporti familiari, il proprietario di solito non è disinteressato al bene, ma lo concede ad un parente e tollera la sua presenza pur restando il legittimo proprietario. 

Chi può opporsi all’usucapione?

Possono opporsi al processo di acquisizione della proprietà tramite usucapione il legittimo proprietario, i coeredi, terzi con interesse legittimo, lo Stato e gli enti pubblici e in generale chiunque sostenga di avere un diritto valido sull’immobile in questione.