L’erogazione del mutuo non contestuale al rogito : quando può accadere?
Nella maggior parte dei casi, l’approvazione del mutuo è antecedente al rogito, mentre il contratto e la sua erogazione – con il pagamento della somma concordata al venditore – avviene in sede di rogito stessa, in presenza del notaio. Tuttavia, possono esistere delle situazioni specifiche in cui rogito e mutuo avvengono in momenti diversi, anche con la possibilità che il finanziamento venga negato dopo l’acquisto della casa.
L’erogazione differita dopo il rogito
Il primo caso è quello dell’erogazione differita dopo il rogito, detta anche retratto di mutuo. Nonostante la delibera positiva da parte della banca per la richiesta di mutuo, l’istituto di credito potrebbe voler attendere la ricezione dal notaio della documentazione sull’effettiva iscrizione a ipoteca dell’immobile, o sufficiente liquidità, spostando nel tempo l’effettiva erogazione del finanziamento.
In genere, le tempistiche di risoluzione sono abbastanza veloci – circa una ventina di giorni – tuttavia l’acquirente ne dovrà dare opportuna comunicazione al venditore prima dello stesso rogito. È infatti necessario che:
- prima della compravendita, è necessario stringere un accordo preventivo tra le parti che riporti per iscritto l’impegno dell’acquirente e della banca a erogare la somma, non appena la liquidità sarà disponibile;
- acquirente e venditore dovranno sottoscrivere un ordine di bonifico irrevocabile, che impegna al pagamento non appena possibile.
In questo caso, poiché la banca si è impegnata all’erogazione del mutuo, quest’ultima dovrà avvenire necessariamente entro le tempistiche previste.
Il mutuo sottoscritto dopo l’acquisto dell’immobile
Può però capitare che un acquirente decida di acquistare un immobile, ad esempio approfittando di propri fondi già a propria disposizione, per poi chiedere un mutuo in seconda battuta.
In questo caso, l’istituto di credito condurrà le classiche verifiche contestuali alla richiesta di finanziamento – come la perizia sull’immobile e il controllo della situazione reddituale del richiedente – e decidere:
- di concedere il mutuo, secondo gli accordi presi con il richiedente;
- di rifiutare il finanziamento, ad esempio perché sussiste un elevato rischio che il richiedente non riesca a saldare il debito o, ancora, se vi è una sproporzione tra il valore dell’immobile e il valore richiesto.
Si tratta comunque di un’eventualità rara, poiché la maggior parte dei mutui viene concessa contestualmente al preliminare di acquisto dell’immobile ed erogata al momento del rogito.
Mutuo non concesso ad acquisto già effettuato
Cosa succede se non si ottiene un mutuo richiesto in un secondo momento rispetto al rogito? Quando si acquista un immobile con propri fondi, e si procede successivamente alla richiesta di un finanziamento per ottenere più liquidità, ovviamente la banca potrà anche non concedere il mutuo. Ad esempio, il richiedente potrebbe non essere nella condizione di poter saldare nel tempo il suo debito.
In questo caso, non vi sono molte altre alternative:
- provare a richiedere il mutuo a un altro istituto di credito;
- scegliere altre tipologie di finanziamento diverse dal mutuo, allo scopo di ottenere liquidità.
Il mutuo non concesso dopo la delibera
Per quanto raro, può anche capitare che la banca decida di non concedere il mutuo dopo la delibera positiva inoltrata al richiedente. La delibera è una comunicazione formale con cui l’istituto di credito informa il cliente di aver superato le fasi dell’istruttoria, inoltre contiene l’importo massimo di concessione del mutuo e la validità temporale della stessa delibera.
Con un esito positivo dopo la fase di istruttoria, l’acquirente può quindi procedere a fissare la data del rogito, per finalizzare la compravendita dell’immobile.L’istituto di credito può infatti rifiutare l’adempimento già preso all’erogazione del mutuo se:
- vengono a mancare le garanzie offerte;
- la condizione patrimoniale del richiedente è mutata, tanto da compromettere la capacità di restituire il debito.
