Diritto di visita del proprietario: regole e limiti nella locazione

Quando un immobile viene dato in affitto, il confine tra il diritto di proprietà del locatore e quello di possesso dell’inquilino può apparire sfumato, anche quando si dovessero presentare delle necessità di ispezione o si deve far visitare l’immobile a dei potenziali acquirenti (o nuovi inquilini).

Quando il locatore ha diritto a visitare la casa

Per poter visitare l’immobile dato in affitto, il proprietario deve avere una valida giustificazione: deve concordare le visite con l’inquilino e rispettare la sua privacy. Il proprietario ha la possibilità di richiedere l’accesso per i seguenti motivi:

• vendita o nuova locazione: deve, in altre parole, mostrare la casa a potenziali acquirenti o futuri inquilini (questo può avvenire nel caso in cui il contratto sia in scadenza);
• verifica della stato dell’immobile: si deve accertare che l’edificio sia mantenuto correttamente e non presenti dei danni che ne compromettano l’efficienza;
• riparazioni urgenti: l’accesso serve per effettuare dei lavori necessari per mantenere l’immobile in buono stato locativo.

Quali regole devono essere rispettate

Il proprietario non può, in alcun caso, entrare nell’immobile senza aver ottenuto preventivamente il permesso dell’inquilino, anche se dovesse essere in possesso di un duplicato delle chiavi. L’accesso arbitrario può configurare il reato di violazione di domicilio, perseguibile ai sensi dell’articolo 614 del Codice Penale.

Le visite devono sempre essere concordate con un congruo preavviso e avvenire in orari che tengano conto delle esigenze personali, lavorative e di riposo dell’inquilino. All’interno del contratto di locazione, spesso e volentieri, vengono specificati i giorni e le fasce orarie dedicate.

Vi è un solo caso nel quale è possibile accedere con urgenza senza previo accordo: per le emergenze immediate e non rimandabili, come un incendio o un allagamento. In questo caso l’intervento del proprietario si rende necessario per tutelare l’integrità dell’immobile.

Rifiuto dell’inquilino

L’inquilino ha diritto al pacifico godimento della casa, ma non può rifiutare senza un motivo giustificato le visite, soprattutto se previste nel contratto. Un eventuale diniego può essere considerato come un inadempimento contrattuale.

In alcuni casi, il proprietario si può rivolgere al tribunale per ottenere un provvedimento d’urgenza o richiedere il risarcimento dei danni se il rifiuto impedisce la vendita dell’immobile.

Come funzionano le visite di un immobile affittato?

Le visite per vendita o nuova locazione di un immobile già affittato sono regolamentate dal bilanciamento tra i diritti del proprietario e quelli dell’inquilino.

Le regole principali per le visite sono:

• diritto del proprietario: il locatore ha il diritto di mostrare l’immobile a potenziali acquirenti o nuovi inquilini, specialmente in prossimità della scadenza del contratto o in caso di messa in vendita;
• consenso dell’inquilino: il proprietario non può entrare in casa senza il consenso dell’inquilino né effettuare visite a sorpresa. L’accesso deve essere sempre concordato;
• obbligo di collaborazione: l’inquilino non può rifiutare le visite senza un giustificato motivo. Un ostruzionismo ingiustificato può configurare un inadempimento contrattuale e portare al risarcimento dei danni (ad esempio per la perdita di un affare di vendita).
• modalità e preavviso: le visite devono avvenire con un preavviso adeguato (solitamente almeno 48 ore) e in orari che non arrechino eccessivo disturbo alla vita privata dell’inquilino.