L’importanza di una corretta stima del valore di mercato degli immobili

La stima corretta del valore di mercato degli immobili è fondamentale perchè crea la necessaria fiducia in un sistema economico basato sugli investimenti (spendo adesso per avere cose migliori in futuro) e sul credito (non ho soldi da spendere, me li faccio prestare dalle banche).

Dal secondo dopoguerra alla crisi finanziaria ed economica del 2007/2008, l’investimento immobiliare ha garantito ampi margini di rivalutazione, rendendo conveniente la stragrande maggioranza degli acquisti, anche i più incauti; ciò ha originato uno stato generalizzato di “euforia stabile” che non considerava la possibilità di una caduta, quale quella conseguente il cambiamento improvviso e straordinario del clima macro-economico. 

In questa situazione pochi operatori si sono preoccupati delle modalità con le quali era determinato il valore di mercato degli immobili e tantomeno della qualifica/certificazione di chi svolgeva le perizie, in quanto la stragrande maggioranza era sostanzialmente certa che trascorso qualche anno, l’investimento si sarebbe certamente rivalutato assorbendo eventuali sovraprezzi. 

Tale atteggiamento è valso anche nel credito immobiliare che, spinto sull’onda degli interessanti margini di crescita, ha finanziato spesso senza particolari controlli sul valore dell’immobile. Immobile che oggi, ad alcuni anni di distanza, torna ad essere la garanzia per i crediti andati in default (mutui non pagati) e che si scopre non valere più quanto investito, o peggio, sopravvalutato all’epoca della concessione del mutuo. 

Una corretta valutazione del valore di mercato degli immobili forse non avrebbe evitato l’attuale crisi economico/finanziaria ma certamente avrebbe contribuito a ridurre le sgradite sorprese per molti creditori/investitori nel momento del realizzo della garanzia. 

Le conseguenze di tale situazione non ricadono solo sulle banche ma sull’intera filiera che vede così ridursi ulteriormente la quantità di credito immobiliare a favore del ripianamento delle perdite subite, oltre a indurre una diminuzione della fiducia nel sistema che determina il valore degli immobili e che a sua volta contribuisce a ridurre ulteriormente la fiducia dei nuovi investitori. 

La determinazione corretta del valore di mercato degli immobili è un importante strumento per creare fiducia nel mercato.

L’attività di valutazione immobiliare è presente in ogni momento della filiera immobiliare e durante tutta la vita dell’immobile: dalla scelta di un consulente ad investire, dal momento dell’accesso al credito all’acquisto del prodotto finito, fino alla successiva reimmissione sul mercato.

Secondo l’international Valuation Standards 2007 (IVS) “il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato immobile può essere compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e senza alcuna costrizione”.

Ogni elemento della deifinizione può essere illustrato separatamente al fine di comprenderne al meglio il significato: 

“importo stimato” 

si riferisce ad un prezzo espresso in denaro, pagabile per l’immobile in un’operazione di mercato e determinato da un soggetto che possiede la qualifica, la capacità e l’esperienza per compiere la valutazione;

“alla data della valutazione”

richiede che il valore di mercato si riferisca ad una definita data, in quanto i mercati e le loro condizioni possono variare e il valore può risultare scorretto o inappropriato in un momento differente. 

L’acquirente non pagherà un prezzo più alto di quello che è richiesto dal mercato e il venditore è motivato a vendere l’immobile al miglior prezzo ottenibile sul mercato. La transazione deve avvenire tra parti non in relazione tra loro, che agiscono ciascuna indipendentemente dall’altra; 

“dopo un’adeguata promozione commerciale”

Cosa sono gli standard internazionali di valutazione immobiliare? 

Gli standard internazionali di valutazione immobiliare sono un complesso di regole uniformi e condivise di natura metodologica e applicativa, raccolte e presentate in modo sistematico e consistono in norme comuni universalmente accettate. 

Il rapporto di valutazione mira a comunicare al lettore il valore di stima e confermare le finalità della valutazione; a esporre il procedimento e a indicare le eventuali assunzioni alla base della valutazione e le condizioni limitanti. 

Ciò esclude evidentemente che una perizia, per considerarsi tale, si possa ridurre a una mera indicazione del valore senza un’esaustiva dimostrazione. 

È da precisare che questa analisi nei confronti delle perizie si riferisce sostanzialmente alla mera parte di determinazione del valore e non alla parte di analisi dell’immobile oggetto di valutazione, cosiddetta “due diligence” o analisi di conformità, in cui il valutatore dopo aver preso visione del bene e dei documenti tecnico-legali-amministrativi ne verifica la situazione e l’eventuale conformità.

Cosa differenzia una perizia classica da una sviluppata applicando gli standard internazionali di valutazione immobiliare? 

La differenza sostanziale sta nella metodologia valutativa e nella ricerca dei dati di mercato comparabili. Nelle perizie tradizionali il perito surroga la conoscenza del mercato in cui si trova l’immobile da valutare con locuzioni del tipo “in base alle conoscenze di mercato” e talvolta con il rimando ad altre “fonti” quali listini e quotazioni. 

Il perito non rileva i dati reali delle compravendite e degli affitti di mercato.

Nelle perizie svolte con gli standard internazionali il valutatore svolge una puntuale ricerca delle compravendite recenti di immobili comparabili con l’immobile oggetto di valutazione. 

I prezzi e gli affitti di questi immobili sono impiegati per stimare il valore di mercato dell’immobile da valutare e sono riportati come prove nel rapporto di valutazione. 

Il metodo del confronto di mercato è ritenuto il più diretto, probante e documentato metodo per valutare un immobile. 

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