Quali sono i costi della surroga del mutuo?

I dubbi sui costi della surroga del mutuo rappresentano una più che comprensibile costante, fra coloro che stanno cercando condizioni più vantaggiose rispetto a un finanziamento già sottoscritto. Tra le mille domande sulla nuova perizia e sui costi notarili, non sempre per il mutuatario è semplice quale sarà la spesa effettiva di questa operazione.

Naturalmente, prima di valutare se la portabilità del finanziamento sia un’opzione da prendere in considerazione, è utile cercare il mutuo migliore per le proprie esigenze.

Le spese per la surroga: cosa dice la legge

La surroga del mutuo è stata disciplinata in Italia nel 2007, con l’introduzione della Legge 40, che ha convertito il cosiddetto “Decreto Bersani” del 31 gennaio dello stesso anno.

Stando a quanto stabilito per legge, infatti, la surroga:

• non prevede alcuna spesa da parte del mutuatario;
• comporta semplicemente la tassa ipotecaria, necessaria per l’iscrizione del mutuo surroga all’interno dei registri immobiliari, pari a 35 euro.

Si può quindi affermare che, a livello di costi da sostenere da parte del richiedente, questa operazione è decisamente vantaggiosa. L’unico reale limite è rappresentato dall’importo erogato per il mutuo, che non può differire rispetto alla somma concessa con il finanziamento d’origine.

I costi della surroga: come funziona con l’atto notarile e la perizia?

Il fatto che al mutuatario venga richiesto unicamente il pagamento della relativa tassa d’iscrizione della surroga nei registri immobiliari, non esclude l’esistenza di costi reali per effettuare la portabilità del finanziamento. Infatti, affinché la surroga possa essere concessa, l’istituto di credito ha bisogno di:

• aprire un’istruttoria sulla pratica, per permettere alla banca di analizzare tutta la documentazione necessaria per comprendere se la portabilità possa essere garantita o meno;
• condurre una perizia sull’immobile, allo scopo di verificare il valore dello stesso, le sue condizioni e la relativa agibilità;
• produrre i relativi atti notarili, affinché la stessa operazione di surroga venga certificata.

Ma chi sostiene questi costi se, come si è visto nel precedente paragrafo, non spettano al richiedente? La risposta è molto semplice: alla banca che offre la portabilità del mutuo. D’altronde, la relativa legge è molto chiara in merito:

“Non possono essere imposte al cliente spese o commissioni per la concessione del nuovo finanziamento, per l’istruttoria e per gli accertamenti catastali, che si svolgono secondo procedure di collaborazione tra intermediari improntate a criteri di massima riduzione dei tempi, degli adempimenti e dei costi connessi. In ogni caso, gli intermediari non applicano alla clientela costi di alcun genere, neanche in forma indiretta, per l’esecuzione delle formalità connesse alle operazioni di surrogazione”.

Quando non conviene la surroga del mutuo?

Se ci si sofferma unicamente sui costi dell’operazione, non si può dire che la surroga del mutuo non sia una possibilità particolarmente conveniente per il richiedente. Eppure, quando si opta per la portabilità del finanziamento, sono diversi i fattori da prendere in considerazione. Ad esempio, quando non conviene la surroga del mutuo?

Sebbene ogni caso sia a sé stante, in linea generale la surroga del mutuo non è conveniente:

• se manca poco alla chiusura del mutuo, poiché non si otterrebbero particolari benefici nel scegliere un finanziamento dai tassi d’interesse inferioriInfine, è utile sapere che difficilmente le banche concederanno una surroga se l’ammontare del finanziamento richiesto è inferiore ai 50.000 euro.

  se l’andamento dei tassi d’interesse è in crescita e, di conseguenza, si rischia che il finanziamento originario preveda delle condizioni più vantaggiose rispetto al mutuo che si potrebbe trovare oggi sul mercato.