Compravendita: prima vendere o acquistare?

Affrontiamo oggi un argomento molto importante e correlante se ci si trova di fronte ad una decisione: voler cambiare casa.

Affrontare contemporaneamente sia la vendita che l’acquisto di un immobile può sembrare molto stressante e nella maggior parte dei casi la prima domanda che ci poniamo è propio questa: “vendo prima di acquistare?” o “acquisto e poi vendo?” Entrambe le due ipotesi hanno un lato positivo e un altro negativo.

Ma vediamo nel dettaglio, se si dovesse decidere prima di vendere e poi di acquistare, i vantaggi possono essere:

1. avere una liquidità a tua disposizione e avere quindi la certezza di un budget per poter riacquistare;
2. non essere costretto a vendere di fretta il tuo immobile;
3. accedere con più facilità ad un nuovo mutuo (avendo già estinto il precedente con il ricavato della vendita);
4. non essere costretto a vendere al prezzo imposto dall’acquirente ma poter scegliere il miglior prezzo di mercato;
5. poter fare una trattativa molto più aggressiva ed al ribasso per l’acquisto, avendo già una liquidità per poter bloccare o acquistare l’immobile, giocando quindi sulle tempistiche;
6. avere la possibilità di rifiutare una proposta non soddisfacente se non si ha ancora trovato la casa da acquistare.

Ovviamente il primo pensiero è “ e se vendo e poi non trovo?”

Anche qui c’è una soluzione: richiedere all’acquirente una tempistica per il rogito molto lunga, di solito circa 8/10 mesi, che statisticamente è un periodo di tempo largamente comodo per poter trovare un immobile.

ovviamente il consiglio è quello di affidare la vendita del tuo immobile a un consulente immobiliare esperto e qualificato che svolge dalla mattina alla sera questo tipo di professione; la compravendita risulterà una pratica snella e semplice, soprattutto per il fatto che una volta venduta la casa lo stesso agente immobiliare si occuperà, previa un’opportuna consulenza per comprendere a pieno cosa si sta cercando della ricerca mirata del nuovo immobile da acquistare (qui subentra la figura del Property Finder di cui parleremo nel prossimo articolo).

Svolgere l’operazione di compra-vendita ovvero vendere per dover riacquistare è un’attività che richiede molto tempo e comporta molto stress, le insidie da affrontare sono molte e di vario genere:

1. analisi e controllo della documentazione necessaria alla vendita che deve essere completa e conforme alle normative attualmente vigenti; infatti provare a vendere un immobile con la documentazione non in regola o incompleta può comportare conseguenze sia civili che penali;
2. qualora dovesse mancare qualche documento che bisogna necessariamente produrre, sarà facile perdersi nel labirinto della burocrazia e stressante stare dietro alla lentezza degli uffici competenti per reperire tale documentazione; statisticamente ad esempio 7 immobili su 10 non hanno la planimetria catastale conforme al reale stato dell’appartamento e invece da diversi anni è obbligatoria la conformità catastale con lo stato dei luoghi.
3. il tempo da dedicare ad una compravendita è tanto, bisogna sicuramente impiegarlo per far visionare casa a potenziali acquirenti, per la raccolta e l’analisi della documentazione di cui abbiamo parlato sopra, per l’organizzazione e la redazione di contratti quali proposta d’acquisto, preliminare di compravendita, rogito, per condurre le trattative sul prezzo e sulle tempistiche;
4. organizzarsi per difendersi da eventuali truffe e perdite di tempo dietro a potenziali acquirenti che non hanno disponibilità economica per poter acquistare realmente;
5. difficile e dispendioso in termini di tempo e anche stare dietro le banche per la concessione di un mutuo.

È chiaro che avere una figura professionale che gestisca tutti questi aspetti, ti permetterà di guadagnarci sia in tempo, stress ma soprattutto soldi perché è molto facile commettere errori che poi vanno pagati.

Nell’80% dei casi questa prima opzione, ovvero prima vendere e poi comprare, è la migliore e la più sicura.

Aspetto molto importante e da non sottovalutare è che sarai tu a decidere il prezzo di vendita, avendo ancora la possibilità di poter rifiutare offerte di acquisto che non corrispondono al tuo prezzo di realizzo ideale.

Diverso è se invece decidi di comprare e poi mettere in vendita, perché una volta firmata la proposta d’acquisto, che è vincolante dal punto di vista giuridico, sarai costretto a rispettare le tempistiche e i pagamenti come da contratto e quindi obbligato a vendere non più al miglior offerente bensì al primo disposto a fare una proposta d’acquisto che potrebbe essere anche a ribasso.

Affrontiamo quindi la seconda opzione ” l’acquisto prima della vendita”.

Se invece si dovesse decidere di voler comprare e poi mettere in vendita, vuol dire solo una cosa: che hai trovato la casa dei tuoi sogni e che non vuoi assolutamente perderla. Come scelta può sembrare vantaggiosa ma tuttavia oltre a quanto detto sopra, il primo evidente problema che sorge è questo: “come faccio a bloccare con una caparra il nuovo immobile se non ho una liquidità?”. Questo è uno dei più diffusi problemi che riguardano l’80% delle persone; inoltre si corre il rischio di dover pagare le imposte come seconda casa se non si riuscisse a vendere la prima entro 1 anno dall’acquisto; la differenza economica non è poca, ci possono essere anche 20.000,00/30.000,00 Euro di differenza tra imposta 1 casa e 2 casa.

Altro problema è l’accensione di un nuovo mutuo, perché se non viene estinto il primo molto difficilmente se ne può accendere un’altro, a meno che non si abbia una elevata capienza di reddito, ma anche in questo caso si avrà un tasso di interesse decisamente superiore alla media. Soprattutto lo svantaggio più grande nel caso di acquisto prima di vendere è che se trovi la tua casa ideale, perfetta, cioè la casa dei tuoi sogni, te la farai sicuramente sfuggire perché non avrai la liquidità per poterla bloccare: tutto questo svantaggio si enfatizza se addirittura sarai davanti ad un’affare in termini di prezzo.

Ovviamente tutto quanto detto sopra non vale se si ha già una liquidità sufficiente per coprire la spesa del nuovo acquisto (bisogna solo valutare bene il discorso imposte 1 casa e 2 casa).

Per concludere la scelta migliore è quella di avere una buona programmazione, organizzazione e competenza per gestire al meglio la compra-vendita, ovvero realizzare uno dei progetti più belli della vita.

siamo a disposizione per qualsiasi chiarimento e/o istruzione per una compravendita sicura.

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