Tasse e costi relativi alla vendita di prima e seconda casa
Vendere una casa prima che siano passati 5 anni dall’atto di acquisto può comportare l’applicazione di determinate tassazioni.
Nella casistica sopracitata si dovrà sottostare al pagamento dell’Irpef, qualora la vendita generi una plusvalenza, cioè si riesca a rivendere l’immobile a un prezzo superiore a quello pagato al momento dell’acquisto. Se però l’immobile soddisfa una o più delle seguenti condizioni, si verrà esentati da ogni forma di tassazione sulla vendita, anche nel caso in cui essa avvenga a meno di 5 anni dall’acquisto: in qualità di proprietario (o familiari fino al terzo grado di parentela) si è potuto usufruire dell’immobile come abitazione principale, ovvero come luogo di residenza anagrafica, nella maggior parte del periodo intercorso tra l’acquisto e la vendita; l’immobile è stato acquisito tramite successione ereditaria; l’immobile è stato ottenuto attraverso una donazione. Per quest’ultimo punto è necessario che siano trascorsi più di 5 anni dall’acquisto o dalla costruzione della casa ad opera di chi ha effettuato la donazione.
Quando invece la seconda casa viene venduta producendo un guadagno, si aprono due possibili scenari; se la seconda casa è stata acquistata da più di 5 anni non scatterà alcun tipo di pagamento, se al contrario la seconda casa è stata acquistata da meno di 5 anni, la plusvalenza generata dalla sua cessione a titolo oneroso sarà soggetta a tassazione. Il guadagno generato può essere tassato in due modi diversi.
La prima soluzione è la tassazione ordinaria, che fa confluire il guadagno ottenuto dalla vendita dell’immobile nella dichiarazione dei redditi tra i “redditi diversi”. Il secondo metodo è la tassazione separata, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva del 26%, spesso più conveniente rispetto alla tassazione ordinaria.
Secondo l’art. 1475 c.c., le spese di compravendita relative a un immobile gravano sul compratore, a meno di accordi diversi. La norma si riferisce, nello specifico, ai costi per la stipula dell’atto pubblico e la sua successiva copiatura nei registri immobiliari. Le spese notarili relative all’acquisto di un’immobile sono quattro: l’imposta catastale di 50€; l’imposta di registro pari al 9% (seconda casa) e 2% (prima casa) del valore catastale dell’abitazione; l’imposta ipotecaria di 50€; l’imposta sul valore aggiunto, che va dal 4% per la prima casa al 22% per l’acquisto di un immobile di lusso. La norma però permette alle parti l’inserimento di una deroga scritta nel contratto di vendita. Si potrà quindi aggiungere una clausola che stabilisce la suddivisione equa delle spese tra acquirente e venditore, oppure che affidi l’intera responsabilità degli oneri al venditore.
Andrea Lepone per Montanaro Group